080 286 2000 info@53ac.com

ให้เช่าที่อยู่อาศัย เป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา

การเช่าอาคารที่พักอาศัย ปกติทั่วไปในการทำสัญญาเช่าจะมีการเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและมีการเก็บเงินประกันความเสียหายซึ่งเรื่องนี้มักมีปัญหาร้องเรียนว่า ถูกผู้ให้เช่าเรียกเก็บค่าน้ำค่าไฟสูงเกินจริงบ้าง หรือมักมีปัญหาถกเถียงกันในทางปฏิบัติตามสัญญาเช่าอยู่เสมอ สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) จึงได้ออกประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2561 เมื่อวันที่ 16 กุมภาพันธ์ 2561 ซึ่งจะมีผลใช้บังคับตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2561 เป็นต้นไป โดยประกาศดังกล่าวจะเป็นการควบคุมสัญญาการให้เช่าให้เป็นมาตรฐาน ครอบคลุมหลักเกณฑ์การเก็บค่าดูแลรักษาพื้นที่พักอาศัย รวมถึงค่าปรับจากความเสียหายที่กำหนดหลักเกณฑ์มาตรฐานไว้ และเกณฑ์การจัดเก็บค่าน้ำค่าไฟ ให้เป็นไปตามอัตราที่รัฐกำหนดให้จัดเก็บ และได้ให้คำจำกัดความ ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย สรุปได้ว่า ให้ผู้ประกอบการที่มีห้องให้เช่าตั้งแต่ 5 ยูนิต ขึ้นไป ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคาร ไม่ว่าจะเป็นห้องพัก บ้าน อาคารชุด อพาร์ตเมนท์ หรือสถานที่พักอาศัยที่เรียกชื่ออย่างอื่น ที่จัดขึ้นสำหรับการให้เช่าเป็นที่อยู่อาศัย จะต้องอยู่ในบังคับของประกาศนี้ แต่ไม่รวมถึง หอพักตามกฎหมายว่าด้วยหอพัก และโรงแรมตามกฎหมายว่าด้วยโรงแรม

สัญญาเช่าต้องมีรายละเอียดและเงื่อนไข ดังนี้

1 ต้องมีข้อความภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้ชัดเจน มีขนาดตัวอักษรและจำนวนตัวอักษรตามขนาดที่กำหนด และมีข้อสัญญาที่แสดงรายละเอียดเกี่ยวกับผู้ประกอบธุรกิจ ผู้เช่า และทรัพย์สินที่ให้เช่าให้ครบถ้วนชัดเจน ได้แก่

(1) ชื่อและที่อยู่ผู้ประกอบธุรกิจ และผู้มีอำนาจในการทำสัญญา

(2) ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า

(3) ชื่อและสถานที่ตั้งของอาคาร

(4) รายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของอาคารรวมถึงทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ของอาคาร

(5) ระยะเวลาการเช่า (ระบุวันเดือนปี ที่เริ่มต้นและสิ้นสุดการเช่า)

(6) อัตราค่าเช่า (แสดงถึงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่า)

(7) อัตราค่าสาธารณูปโภค เช่น ค่าน้ำประปาค่ากระแสไฟฟ้า ค่าโทรศัพท์ (แสดงถึงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าสาธารณูปโภค)

(8) อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ เช่น ค่าจดปริมาตรการใช้กระแสไฟฟ้าและปริมาณ การใช้น้ำประปา ค่าสูบน้ำเพื่อเพิ่มแรงดันน้ำประปาภายในอาคารทั้งนี้ เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริง และมีเหตุผลอันสมควรโดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าใช้จ่ายดังกล่าว

(9) อัตราค่าใช้จ่ายอื่น ๆ (ถ้ามี) ทั้งนี้เพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริง และมีเหตุผลอันสมควร โดยแสดงวิธีการและกำหนดระยะเวลาชำระค่าใช้จ่ายในการให้บริการดังกล่าว

(10) จำนวนเงินประกัน

2 ผู้ประกอบธุรกิจต้องส่งใบแจ้งหนี้ตาม (6) – (9) ข้างต้นให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้า ไม่น้อยกว่า 7 วัน ก่อนถึงกำหนดวันชำระค่าเช่าอาคาร โดยผู้เช่ามีสิทธิตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายดังกล่าว ซึ่งปรากฏตามรายการในใบแจ้งหนี้ที่ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บ

3 ผู้ประกอบธุรกิจต้องจัดทำหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคาร รวมถึงสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ (ถ้ามี) แนบท้ายสัญญาเช่าอาคาร พร้อมทั้งส่งมอบหลักฐานการตรวจรับสภาพอาคารหนึ่งฉบับ ให้ผู้เช่าเก็บไว้เป็นหลักฐาน

4 เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุด ผู้ประกอบธุรกิจจะต้องคืนเงินประกันที่ได้รับจากผู้เช่าทันที เว้นแต่ผู้ประกอบธุรกิจประสงค์จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าต้องรับผิดชอบหากผู้เช่ามิได้ทำความเสียหาย ให้ผู้ประกอบธุรกิจคืนเงินประกันภายใน 7 วันนับแต่วันที่สัญญาเช่าสิ้นสุดและได้กลับเข้าครอบครองอาคาร โดยต้องรับภาระค่าใช้จ่ายในการนำส่งคืนเงินประกันตามวิธีการที่ผู้เช่าแจ้งให้ทราบ

5 ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าได้ โดยต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ประกอบธุรกิจทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วัน ทั้งนี้ ผู้เช่าต้องไม่ผิดนัดหรือค้างชำระค่าเช่า และมีเหตุจำเป็นอันสมควร

6 การผิดสัญญาที่เป็นข้อสาระสำคัญของสัญญาเช่าที่ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะต้องเป็นข้อความที่ผู้ประกอบธุรกิจระบุไว้เป็นการเฉพาะด้วยตัวอักษรสีแดงหรือตัวดำหรือตัวเอนที่เห็นเด่นชัดกว่าข้อความทั่วไป และการบอกเลิกสัญญาผู้ประกอบธุรกิจจะต้องมีหนังสือบอกกล่าว ให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาเช่าภายในระยะเวลาอย่างน้อย 30 วัน นับแต่วันที่ผู้เช่าได้รับหนังสือ และหากผู้เช่าละเลยเสียไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าวนั้น ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าได้

7 สัญญาเช่าต้องจัดทำขึ้นสองฉบับ ซึ่งมีข้อความตรงกัน และให้ผู้ประกอบธุรกิจส่งมอบสัญญาเช่าอาคารหนึ่งฉบับให้แก่ผู้เช่าทันทีที่ได้ลงนามในสัญญาเช่า

 

นอกจากรายละเอียดและเงื่อนไขที่ใช้ควบคุมสัญญาเช่าดังกล่าวแล้ว ยังได้กำหนดข้อสัญญาหรือข้อความที่มีลักษณะ หรือความหมายในลักษณะทำนองเดียวกัน ที่ห้ามนำมาใช้ในสัญญาเช่า ประกอบด้วยข้อห้าม 13 ข้อ ได้แก่

1 ข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดจากการผิดสัญญาหรือการกระทำละเมิดของผู้ประกอบธุรกิจ

2 ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าเกินกว่า 1 เดือน

3 ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคาร อัตราค่าสาธารณูปโภคอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ และอัตราค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ก่อนสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง

4 ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บเงินประกันเกินกว่า 1 เดือนของอัตราค่าเช่าเมื่อคำนวณเป็นรายเดือน

5 ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า

6 ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยมิต้องแจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อนล่วงหน้า

7 ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บจากผู้ประกอบธุรกิจ

8 ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทำการปิดกั้นไม่ให้ผู้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคารหรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สิน หรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า ในกรณีที่ผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อันเกี่ยวกับการเช่าอาคาร

9 ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิเรียกค่าต่อสัญญาเช่าอาคารจากผู้เช่ารายเดิม

10 ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารกับผู้เช่า โดยผู้เช่ามิได้ผิดสัญญา หรือผิดเงื่อนไขอันเป็นสาระสำคัญข้อหนึ่งข้อใดในสัญญา

11 ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานตามปกติต่อทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ของอาคาร

12 ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุใดอันมิใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัย

13 ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือเกิดการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ

 

จะเห็นได้ว่า ธุรกิจการให้เช่าที่อยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่จำเป็นต้องควบคุมสัญญา เพราะสัญญาเช่า ถือเป็นหลักฐานในการทำสัญญาที่ทำขึ้นระหว่างผู้ประกอบธุรกิจให้เช่ากับผู้เช่า ซึ่งต้องมีเนื้อหาและสาระสำคัญของข้อความที่ครอบคลุม เพื่อสร้างมาตรฐานการให้บริการเช่าที่พักอาศัยให้มีความเป็นธรรม และเป็นประโยชน์ในทางปฏิบัติกับทุกฝ่ายได้เป็นผลดีต่อไป

 

50 total views, 1 views today